Omstartslån: hva det er og hvem som får det

Det finnes ingen definisjon av omstartslån i finansavtaleloven, i utlånsforskriften, i gjeldsordningsloven eller i forskriften om lån fra Husbanken. Ordet er markedsføring, brukt av låneformidlere og finansieringsforetak om et refinansieringslån med pant i bolig til personer med betalingsanmerkninger eller høy usikret gjeld.

Det er en viktig presisering, ikke en språklig spissfindighet. Møter du ordet i en annonse, betyr det at du søker et helt ordinært pantelån, med alle de vanlige kravene og uten noen særordning i ryggen. Ingen har plikt til å gi deg et omstartslån, og ingen tilsynsmyndighet fører kontroll med et produkt som ikke er definert noe sted.

Hva aktørene faktisk tilbyr

Innholdet er som regel dette: alle de usikrede kravene dine — forbrukslån, kredittkort, inkassosaker — innfris av ett nytt lån som får pant i boligen din. Betalingsanmerkningene kan slettes etter hvert som kravene gjøres opp, og du sitter igjen med én terminregning i stedet for elleve.

Søknaden går ofte gjennom en låneformidler som sender den videre til flere långivere samtidig. Det er sjelden de store forretningsbankene som gir slike lån, men mindre banker og finansieringsforetak som spesialiserer seg på pantelån med høyere risiko. Prisen på lånet reflekterer den risikoen.

Hva som finnes i regelverket i stedet

Ordning	Hjemmel	Hva den er
Refinansiering	utlånsforskriften §§ 10, 14 og 16	Unntak fra kravene til betjeningsevne, gjeldsgrad, belåningsgrad og avdrag — men bare når det nye lånet verken er større, dyrere eller lengre enn det gamle
Startlån	forskrift om lån fra Husbanken § 5-3 bokstav d	Kommunalt lån til «refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen»
Gjeldsordning	gjeldsordningsloven	Lovregulert sanering av gjeld for den som er varig ute av stand til å betale

Legg merke til hva unntaket i utlånsforskriften forutsetter. Et typisk omstartslån er både større og lengre enn de lånene det erstatter — og da faller det utenfor unntaket. Da gjelder de alminnelige kravene fullt ut: gjeldsgrad på maksimalt fem ganger årsinntekt, belåningsgrad opptil 90 prosent, og betjeningsevne målt med en renteøkning på tre prosentpoeng og minst sju prosent rente. Bankene har en fleksibilitetskvote å gi lån utenfor kravene innenfor — inntil 10 prosent av innvilget boliglånsvolum per kvartal, 8 prosent for bolig i Oslo — men den er liten, og den er bankens å prioritere.

Hvem får det?

Tre ting må være på plass samtidig.

Friverdi i boligen. Lånet skal ha pant, og pantet må dekke både eksisterende boliglån og den gjelden som skal innfris. Har du 2,8 millioner i lån på en bolig verdt 3,2 millioner, er det lite igjen å hente.

Dokumentert betjeningsevne. Banken skal avslå dersom kredittevnen ikke er tilstrekkelig, jf. finansavtaleloven § 5-4. Og andre ledd sier uttrykkelig at tilstrekkelig kredittevne ikke kan begrunnes utelukkende med sikkerhetens verdi. At boligen er verdt nok, er altså ikke et lovlig argument alene. Dette er hovedgrunnen til at søknader avslås selv når pantet ser godt ut.

En forklaring på hvorfor det går bedre nå. Kredittvurderingen bygger på inntekten din, og banken henter inn gjeldsopplysninger fra gjeldsinformasjonsforetak. Har inntekten falt varig, hjelper det ikke at gjelden samles.

Hva det koster

Det finnes ingen offentlig prisstatistikk for produkter som markedsføres som omstartslån, og du bør ikke godta et anslag fra noen som selger deg lånet. Det du kan holde tilbudet opp mot, er markedet ellers: i Finansportalens boliglånsliste 19. august 2026 gikk effektiv rente fra 4,82 prosent, med median 5,69 prosent og høyeste 10,53 prosent blant 265 tilbud.

Gebyrsiden er lettere å tallfeste. Etableringsgebyr på boliglån hadde median 2 750 kroner, med spenn fra 0 til 5 000 kroner. Tinglysing av nytt pantedokument koster 545 kroner. Sletting av det gamle pantet koster ingenting, og dokumentavgift påløper ikke når du refinansierer på en bolig du allerede eier.

Be om ett tall før du signerer: sum kredittkostnader over hele løpetiden. Det er den eneste størrelsen som lar deg sammenligne et tilbud med det du har i dag, og med hva et lån fra kommunen ville kostet.

Når er det en reell løsning?

Når fire forhold er oppfylt samtidig: du har reell friverdi i boligen, inntekten din dekker den nye terminen med margin, årsaken til gjelden er noe som har vært og er over, og løpetiden på det nye lånet settes så kort som du klarer. Da bytter du 17–23 prosent rente mot 5–6 prosent, og det er en stor og varig besparelse. Regnestykket står i artikkelen om når refinansiering lønner seg.

Når kjøper det bare tid?

Når terminbeløpet bare føles lavere fordi løpetiden er strukket til 25 eller 30 år. Når kredittkortene ikke avsluttes og fylles opp igjen i løpet av et år. Når inntekten uansett ikke bærer gjelden, og lånet bare utsetter en gjeldsordning med to år.

Og — dette er det tyngste argumentet — når du pantsetter boligen for gjeld som kunne vært slettet. Usikret gjeld kan i sin helhet falle bort i en gjeldsordning. Pantegjeld innenfor boligens omsetningsverdi pluss 10 prosent gjør det ikke: den består gjennom ordningen og løper videre etterpå, jf. gjeldsordningsloven § 5-2 femte ledd. Du gjør altså gjeld som kunne blitt sanert, om til gjeld som overlever saneringen — og du gir samtidig en ny kreditor pant i boligen din. Er tvangssalg allerede et tema i saken din, bør du lese om refinansiering med sikkerhet når boligen står i fare før du velger spor.

Sjekk kommunen først

Startlån er den eneste lovregulerte, offentlige refinansieringsordningen for privatpersoner med boliggjeld. Kommunen kan gi startlån til den som ikke får lån i ordinære kredittinstitusjoner, og forskriften nevner uttrykkelig refinansiering av dyre lån når det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen. Blant målgruppene Husbanken selv lister opp, står den som kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld.

Vilkårene er strengere på ett punkt og mildere på flere. Du må ha evne til å betjene lånet over tid og fortsatt ha nødvendige midler igjen til livsopphold, og kommunen har samme avslagsplikt som bankene. Til gjengjeld er Husbankens flytende rente 4,025 prosent i september 2026, kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for egne administrasjonsutgifter, etableringsgebyret er 600 kroner ved elektronisk søknad, og løpetiden kan være inntil 30 år — i særlige tilfeller lenger. Les mer om startlån fra kommunen.