Startlån fra kommunen: hvem får det og til hva

Startlån søker du i kommunen, ikke i Husbanken. Husbanken låner ut til kommunene, og kommunene låner videre ut til enkeltpersoner, jf. forskrift om lån fra Husbanken § 5-2 første ledd. Långiveren din er altså kommunen, søknaden behandles der, og det er dit du klager. Hvor stramt praksisen legges, varierer mye fra sted til sted, og oversikten over startlånsordningen kommune for kommune er et raskt sted å se hva som gjelder der du bor.

Formålet står i § 5-1: startlån skal bidra til at personer med langvarige boligfinansieringsproblemer kan skaffe seg en egnet bolig og beholde den. Ordet «langvarige» er ikke pynt. Er problemet forbigående — en permittering, en sykmelding — er ordningen ikke ment for deg.

Hvem kan få startlån?

To grunnvilkår må være på plass, jf. § 5-2 annet og tredje ledd:

• Du får ikke lån, eller ikke tilstrekkelig lånebeløp, i ordinære kredittinstitusjoner.
• Du har evne til å betjene lånet over tid og har fortsatt nødvendige midler igjen til livsopphold.

Deretter kommer behovsprøvingen i § 5-4. Kommunen skal legge vekt på om du forventes å ha langvarige problemer med å finansiere eid bolig, og om du har benyttet muligheten til sparing innenfor det inntekter og nødvendige utgifter gir rom for.

Selv om disse to punktene ikke er oppfylt, kan kommunen likevel gi startlån når husstanden har barn eller særlige sosiale eller helsemessige utfordringer og hensynet til en trygg bosituasjon taler for det, når husstanden har problemer med å dekke boutgiftene og refinansiering med startlån kan bidra til at den blir boende, når boligsituasjonen hindrer et arbeidsforhold, eller når lånet gir bedre utnyttelse av kommunalt disponerte boliger.

Husbanken beskriver målgruppen for ordinært startlån som blant annet familier med barn som trenger stabil bolig, folk som ikke får lån i vanlig bank og ikke kan spare til egenkapital, mottakere av trygd eller offentlige ytelser, personer som kan miste boligen ved tvangssalg på grunn av boliggjeld, eldre i uegnet bolig og personer med nedsatt funksjonsevne som må tilpasse boligen.

Hva lånet kan brukes til

Fire formål er listet i § 5-3: kjøp av bolig, utbedring og tilpasning av bolig, oppføring av ny bolig, og refinansiering av dyre lån dersom det bidrar til at husstanden kan bli boende i boligen. Det siste punktet er koblingen mellom startlån og gjeldsproblemer, og det er den delen av ordningen færrest kjenner til.

Boligen skal være egnet for husstanden, nøktern og rimelig sammenliknet med prisnivået på stedet. Kommunen kan fullfinansiere boligen, eller gi topplån der en privat bank eller Husbanken gir grunnfinansieringen.

To ordninger, to sett vilkår

	Ordinært startlån	Startlån til førstegangsetablerere
Egenkapital	Ikke nødvendig — lånet kan dekke hele kjøpesummen	Minst 5 prosent av kjøpesummen
Må det være første bolig?	Nei	Ja, som hovedregel. Unntak ved livskrise som samlivsbrudd, ektefelles eller samboers død, eller tap av arbeidsevne
Hvor	Alle kommuner	Bare utvalgte kommuner
Refinansiering	Ja	Nei
Løpetid hos kommunen	Inntil 30 år, i særlige tilfeller inntil 50	10 år, deretter må restlånet refinansieres i privat bank

Hvilke kommuner som til enhver tid tilbyr ordningen for førstegangsetablerere, endres. Sjekk Husbankens liste og kommunens egne retningslinjer før du regner med noe. Kommunene fastsetter også egne regler om maksimal lånesum og krav til botid.

Rente, gebyrer og løpetid i 2026

Husbankens flytende rente med månedlig terminforfall var 4,025 prosent i september 2026, og gjaldt fram til 30. oktober 2026. Kvartalsvis termin gir 4,038 prosent, halvårlig 4,059 prosent. Fastrente kan velges for 3, 5, 10 eller 20 år. Husbanken opplyser at effektiv rente ligger 0,1 til 0,2 prosentpoeng høyere, avhengig av lånets størrelse og nedbetalingsvilkår.

Kommunen kan legge på inntil 0,25 prosentpoeng for å dekke sine administrative utgifter. Startlånsrenten din kan altså ligge rundt 4,275 prosent, mot en gjennomsnittlig boliglånsrente på 5,10 prosent i markedet i 2. kvartal 2026.

Gebyr hos Husbanken 2026	Beløp
Etableringsgebyr, elektronisk søknad	600 kr
Etableringsgebyr, papirsøknad	800 kr
Tinglysing av pant	545 kr
Termingebyr, elektronisk varsling	30 kr
Termingebyr, papir	40 kr

Løpetiden er inntil 30 år. Inntil 50 år kan gis «i særlige tilfeller», og da må fire vilkår være oppfylt samtidig: dokumentert varig lav inntekt, at boligen dekker husstandens behov over lang tid, at private leieboliger i området er uegnede eller vesentlig dyrere på lang sikt, og at kommunen ikke anser kortere nedbetalingstid som økonomisk forsvarlig. Avdragsfrihet kan gis i inntil åtte år. Sikkerheten er som hovedregel første prioritets pant, og belåningsgraden kan gå til 90 prosent av antatt eiendomsverdi. Hva «antatt eiendomsverdi» settes til, avgjør altså hvor mye du kan få — Gjeldsoffer.info går gjennom hvordan boligverdien fastsettes og hva du kan gjøre hvis anslaget er for lavt.

Kommunen har de samme pliktene som en bank

Finansavtaleloven kapittel 3 til 6 gjelder også når kredittyteren er en kommune eller fylkeskommune, jf. § 1-2 sjette ledd. Kommunen har derfor kredittvurderingsplikt etter § 5-2 og avslagsplikt etter § 5-4 på linje med bankene: er kredittevnen ikke tilstrekkelig, skal søknaden avslås. Kommunen kan heller ikke begrunne tilstrekkelig kredittevne utelukkende med at boligens verdi dekker lånet. Se avslagsplikt og kredittvurdering.

Får du betalingsproblemer underveis, har ordningen egne virkemidler i forskriften § 8-8: rente- og avdragsvilkår kan fravikes individuelt, utsettelse kan innvilges, avdrag kan legges til lånet, og ved midlertidige betalingsvansker kan renter for inntil 2,5 år gjøres om til et tilleggslån med samme vilkår som hovedlånet.

Startlån når gjelden allerede er problemet

Dette er ordningens minst kjente side. Både § 5-3 bokstav d og § 5-4 annet ledd bokstav b peker direkte på situasjonen der husstanden står i fare for å miste boligen. Har du bolig med pant, men har lastet på deg dyr usikret gjeld ved siden av, er startlån den eneste lovregulerte offentlige refinansieringsordningen som finnes.

Regnestykket er brutalt enkelt. Skylder du 300 000 kroner på kredittkort til 22,6 prosent — gjennomsnittet i 2. kvartal 2026 for kredittkortgjeld det faktisk betales rente på — koster det deg omtrent 67 800 kroner i året i rente alene. De samme 300 000 kronene som startlån til 4,275 prosent koster rundt 12 800 kroner. Differansen er over 55 000 kroner i året, og den er hele begrunnelsen for at ordningen finnes.

Husbanken opplyser i sin veileder for saksbehandlere at kommunen kan gi startlån til en søker som er under gjeldsordning, men at det i gjeldsforhandlingsperioden ikke kan gis startlån uten samtykke fra namsfogden. Dette er Husbankens veiledningstekst, ikke forskriftstekst, så spør kommunen om hvordan de praktiserer det i din sak.

Vurder startlån opp mot alternativene før du søker: se når refinansiering lønner seg, og les hva «omstartslån» faktisk er før du kontakter en privat låneformidler. Står boligen allerede i fare, er tvangssalg av bolig prosessen du kappløper med. Bor du dyrt i forhold til inntekten, bør du samtidig sjekke om du har rett til bostøtte.