Husleierestanse og utkastelse: hele forløpet

Ubetalt husleie fører ikke til utkastelse over natten. Det må foreligge et særlig tvangsgrunnlag, det må sendes et skriftlig varsel som gir deg to uker, og selve fravikelsen gjennomføres av namsfogden — aldri av utleieren selv. Skyldes saken manglende betaling, kan du stanse den helt fram til forretningen faktisk gjennomføres, ved å betale hele restansen med kostnader og renter.

Reglene står i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13 og i husleieloven kapittel 9. Fra 1. juli 2026 heter myndigheten namsfogden i disse kapitlene.

Forløpet trinn for trinn

Trinn	Frist	Hva du kan gjøre
Leien forfaller og blir ikke betalt	—	Ta kontakt med utleier før varselet kommer. En skriftlig nedbetalingsavtale er verdt mye her
Skriftlig varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18	Kan tidligst sendes på forfallsdagen. Begjæring kan først fremsettes to uker etter at varselet er sendt	Betale, eller inngå avtale. Varselet skal opplyse at fullbyrdelse unngås ved betaling
Eventuelt varsel til sosialtjenesten etter husleieloven § 9-11	Begjæring bør tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt	Ta kontakt med Nav samme dag. Du skal ha fått kopi av varselet
Begjæring om tvangsfravikelse til namsfogden	—	Fortsatt mulig å betale seg ut
Foreleggelse etter § 13-6	To uker til å uttale deg	Svar skriftlig. Har du innsigelser, er dette stedet å fremme dem
Varsel om tid og sted for forretningen (§ 13-12)	—	Møt opp, eller sørg for at noen kan ta imot tingene dine
Fravikelsen gjennomføres (§ 13-11)	—	Betaling før gjennomføringen stanser den fortsatt

Hva er tvangsgrunnlaget?

Utleier kan ikke begjære utkastelse uten et av de særlige tvangsgrunnlagene i tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd:

• a) Skriftlig leieavtale som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke blir betalt. Dette er den vanlige utkastelsesklausulen, og den finnes i nesten alle standardkontrakter.
• b) Skriftlig tidsbestemt leieavtale med vedtakelse av at fravikelse kan kreves når leietiden er ute.
• c) Oppsigelse etter husleieloven, når oppsigelsen fyller vilkårene i § 9-7 og du ikke har protestert skriftlig innen én måned, eller når utleier har reist sak og retten ikke satte oppsigelsen til side.
• d) Heving, når det er åpenbart at utleier hadde adgang til å heve.
• e) Andre besittelsesforhold der det er åpenbart at du ikke har rett til å besitte eiendommen.

Bygger begjæringen på bokstav d eller e, skal den settes fram for tingretten, ikke namsfogden. Bokstav a til d gjelder ikke i festeforhold.

Varselet etter § 4-18 gir deg to uker

Et særlig tvangsgrunnlag kan først begjæres tvangsfullbyrdet når to uker er gått etter at utleier har sendt skriftlig varsel. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen, og det skal gjøre oppmerksom på at fullbyrdelse vil bli begjært hvis kravet ikke blir oppfylt. Varselet kan ikke frafalles på forhånd — en klausul i kontrakten om at du gir avkall på varsel, har ingen virkning.

Ved utkastelsesklausul etter bokstav a skal varselet i tillegg si uttrykkelig at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet, med renter, blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres. Det er lovpålagt informasjon, og den er der fordi den er den viktigste utveien du har.

Nav skal varsles — og du bør ringe dem selv

Husleieloven § 9-11 gir utleier adgang til å sende skriftlig varsel til sosialtjenesten i kommunen om misligholdet når det er grunnlag for å begjære fravikelse, «dersom det er grunn til det». Begjæring bør da tidligst fremsettes to uker etter at varselet er sendt. Du skal senest samtidig få kopi av varselet, og du kan reservere deg skriftlig mot at det sendes.

Merk formuleringene: det er en «kan/bør»-regel, ikke en ubetinget plikt. Regn derfor ikke med at Nav får vite noe. Ring selv. Husleierestanse er en av situasjonene der Nav uttrykkelig kan gi støtte til gjeld — «i situasjoner når du holder på å miste boligen». Se hva du kan søke om i artikkelen om økonomisk sosialhjelp, og sjekk samtidig om du har rett til bostøtte, som Nav ofte krever at du søker først.

Betaling stanser fravikelsen — helt fram til den gjennomføres

Ved tvangsgrunnlag etter bokstav a stanser tvangsfravikelsen dersom du betaler før fullbyrdelsen gjennomføres. Det er ikke for sent når begjæringen er sendt, og det er ikke for sent når du har fått innkalling til forretningen.

Men det må betales hele beløpet: leien, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader, forfalt leie fram til betalingstidspunktet, og renter. Forsinkelsesrenten er 12,25 % per år fra 1. juli 2026. Skal du forsøke å betale deg ut, be utleier eller namsfogden om en oppdatert oppstilling av kravet samme dag, slik at du ikke betaler et beløp som allerede er utdatert.

Har du fått oppsigelse? Protester skriftlig innen én måned

Dette er det dyreste å somle med. Protesterer du skriftlig innen én måned, faller oppsigelsen bort med mindre utleier reiser søksmål innen tre måneder etter at fristen din løp ut. Retten skal sette oppsigelsen til side dersom den ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig — men kan ikke det dersom oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra din side.

Protesterer du ikke innen én måned, taper du retten til å påberope deg at oppsigelsen er lovstridig, og oppsigelsen blir selv tvangsgrunnlag etter § 13-2 tredje ledd bokstav c. Én måned, skriftlig. Det er hele regelen.

Klage over utkastelse utsetter gjennomføringen

Hovedregelen i tvangsfullbyrdelsen er at en klage ikke har oppsettende virkning. Fravikelse er et unntak: klage over namsfogdens avgjørelse om fravikelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav a og b har oppsettende virkning, jf. § 5-16 første ledd. Namsfogden eller retten kan likevel bestemme at den ikke skal ha det dersom klagen er åpenbart grunnløs.

Klagen koster ingenting hos namsfogden. Gebyrplikten inntrer tidligst når klagen oversendes tingretten, og da er gebyret rettsgebyret på 1 345 kroner i 2026. Omgjør namsfogden selv, påløper ingen gebyr. Mer om dette i artikkelen om klage på namsmannen.

Hva koster utkastelsen?

Post	Sats	Kroner 2026
Fravikelse til namsfogden, begjæring	1,25 R	1 681 kr
Tillegg ved gjennomføring	1,35 R	1 816 kr
Fravikelse etter bokstav d og e, til tingretten	2,1 R + 2 R	2 825 kr + 2 690 kr
Klage til tingretten	1 R	1 345 kr

Gebyrene er utleiers utlegg i første omgang, men de er en del av sakskostnadene du må dekke for å betale deg ut — sammen med de utenrettslige inndrivingskostnadene. En restanse på to måneders husleie kan derfor fort bli fire–fem tusen kroner dyrere før du er ute av saken. Rettsgebyret (R) er 1 345 kroner i 2026.

Hva skjer med tingene dine?

Fravikelse skjer ved at namsfogden fjerner de personene og det løsøret som skal fjernes. Kan tingene ikke overleveres til deg eller noen på dine vegne, sørger namsfogden for transport og oppbevaring. Er flytting uforholdsmessig vanskelig eller dyrt, kan namsfogden bestemme at løsøret foreløpig oppbevares på eiendommen. Rent skrot kan kastes med én gang.

Du skal så vidt mulig få vite hvor tingene er, med oppfordring om å hente dem mot å betale transport- og oppbevaringskostnadene. Her kommer en rettighet mange ikke kjenner til: er løsøret unntatt fra utlegg, eller kan kreves unntatt, har du rett til å hente det gratis — uten å betale for transport og oppbevaring — hvis du henter det innen to uker etter underretningen.

Hentes tingene ikke innen fristen namsfogden setter, kan de selges til dekning av kostnadene, eller kastes dersom salg vil koste mer enn de innbringer. Personlige dokumenter og lignende skal likevel oppbevares i rimelig utstrekning.

Hva skjer med depositumet?

Depositumet er stilt til sikkerhet for skyldig leie, skader på husrommet, utgifter ved fraviking og andre krav som reiser seg av leieavtalen, jf. husleieloven § 3-5 første ledd. Utkastelseskostnadene er altså nettopp noe depositumet er ment å dekke.

Taket er seks måneders leie. Beløpet skal stå på en særskilt konto i ditt navn, og ingen av partene kan disponere over det på egen hånd mens leieforholdet varer. Er dere uenige om oppgjøret, er det Husleietvistutvalget som avgjør — ikke banken og ikke forliksrådet.

Husleietvister går ikke til forliksrådet

Dette forbauser mange: forliksrådet kan ikke behandle tvister om leie av bolig, jf. husleieloven § 12-5 fjerde ledd. Tvister om boligleie må behandles av Husleietvistutvalget før de kan bringes inn for tingretten. Utvalget har vært landsdekkende siden 1. september 2021. Næringslokaler ligger fortsatt til forliksrådet.

For deg som leietaker koster en klage til Husleietvistutvalget 0,2 × rettsgebyret, altså 269 kroner i 2026. Setter utleier fram klagen, betaler utleier 1,54 R = 2 071 kroner. En klage avbryter både søksmålsfristene etter husleielovene og foreldelsen, og et vedtak som ikke bringes inn for domstolene har samme virkning som en rettskraftig dom. Se Husleietvistutvalget for hvordan saken går.

I saker om oppsigelse etter husleieloven § 9-8 og om utkastelse etter § 13-2 tredje ledd bokstav c kan du få fri sakførsel etter behovsprøving når saken gjelder din egen bolig. Det er verdt å undersøke før du gir opp en sak du mener er urimelig.

Ender saken likevel med at du må finne et nytt sted å bo, er det neste hinderet ofte kredittsjekken fra den nye utleieren: Kredittsjekk.org gjennomgår hvordan depositum, garantist og åpenhet om saken kan redde leieavtalen når du har en betalingsanmerkning stående.

Er strømregningen også ubetalt, gjelder et helt annet regelsett med fire ukers varslingsfrist — se strøm og betalingsproblemer. Og har du flere krav enn du klarer å håndtere, står rekkefølgen i artikkelen om å prioritere regningene. Boligen skal øverst.